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27. Februar 2015

Kautionsverwertung

von:  Rechtsanwalt Marbod Hans
Keine Erlaubnis des Vermieters zur Kautionsverwertung während eines laufenden Mietverhältnisses wegen streitiger Forderungen gegen den Mieter

Der Fall:
In drei Instanzen hat ein Vermieter eine Klage gegen einen Mieter verloren: Der Mieter machte eine Mietminderung geltend, mit welcher der Vermieter nicht einverstanden war, weshalb er sich hinsichtlich des geminderten Mietzinses aus der Kaution bediente. Da das Mietverhältnis noch andauerte, verklagte der Mieter den Vermieter auf Wiederauffüllung der Kaution durch den Vermieter. Nachdem das Berufungsgericht die Berufung des Vermieters gegen das der Klage stattgebende Urteil des Amtsgericht zurückgewiesen hatte, legte der Vermieter Revision zum Bundesgerichtshof ein. Dort hatte sie jedoch keinen Erfolg:
Der Vermieter sei – so der Bundesgerichtshof in seiner Entscheidung vom 07.05.2014 (AZ: VIII ZR 234/13) – nicht berechtigt, die Kautionssumme während des laufenden Mietverhältnisses wegen der von der Klägerin bestrittenen Mietforderungen in Anspruch zu nehmen, denn sein Vorgehen widerspreche dem Treuhandcharakter der Mietkaution. Daher könne ein Vermieter, selbst wenn im Mietvertrag eine Klausel enthalten sei, nach welcher sich ein Vermieter wegen seiner fälligen Ansprüche aus dem Mietverhältnis bereits während des Mietverhältnisses aus der Kaution befriedigen dürfe, während eines laufenden Mietverhältnisses bei streitigen Forderungen nicht auf die Kaution zurückgreifen.
Wörtlich führte der Bundesgerichtshof aus:
„Mit der Pflicht zur treuhänderischen Sonderung der vom Mieter erbrachten Kaution wollte der Gesetzgeber sicherstellen, dass der Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses auch in der Insolvenz des Vermieters ungeschmälert auf die Sicherheitsleistung zurückgreifen kann, soweit dem Vermieter keine gesicherten Ansprüche zustehen“. Und weiter: „Diese Zielsetzung würde unterlaufen, wenn der Vermieter die Mietkaution bereits während des laufenden Mietverhältnisses auch wegen streitiger Forderungen in Anspruch nehmen könnte“ Dies habe zur Folge, dass eine davon zum Nachteil des Mieters abweichende Zusatzvereinbarung im Mietvertrag unwirksam sei“.

Fazit und Tipp:
Erneut hat der Bundesgerichtshof eine mitunter in Mietverträgen anzutreffende Klausel für unwirksam erklärt. Die Entscheidung wäre allerdings anders ausgegangen, wenn das Mietverhältnis bereits beendet gewesen wäre.
Bevor man als Vermieter auf die Kaution zurückgreift, sollte man in jedem Fall vorher prüfen, ob die geltend gemachte Forderung berechtigt ist.
Das gleiche gilt für den Mieter, wenn er gegen eine Mietzinsforderung einen Mangel der Mietwohnung einwenden möchte.
In beiden Fällen kann es sich lohnen, vorher anwaltlichen Rat einzuholen.